عقد الاستثمار العقاری -دراسة مقارنة-

یعد الاستثمار العقاری أحد أدوات الاستثمار التی یمکن اعتمادها فی تحقیق التنمیة الاقتصادیة، ومن أهم صور الاستثمار العقاری هو الاستثمار فی قطاع العقارات السکنیة، ولأهمیة هذا النوع من الاستثمار لا بد من تنظیمه فی قانون یحمیه وعقد ینظم احکامه. الأمر الذی دعا الکثیر من الدول الى تنظیمه تنظیمًا دقیقًا فی تشریعات خاصة، ولکن ونتیجة لعدم تنظیمه بتشریعات خاصة من قبل بعض الدول کالعراق مثلاً ظهر الاختلاف فی تکییفه القانونی  بین عقد مسمى  وغیر مسمى وکان ذلک بالطبع بسبب تنظیمه فی قوانین خاصة بالاستثمار والتطویر العقاری . فهو عقد غیر مسمى فی القانون العراقی وهو مسمى فی القانون الفرنسی والمصری والإماراتی والقطری والبحرینی.ونتیجة لتنظیم هذا العقد على شکل نماذج معدة مسبقًا من قبل الطرف الأول التی لا تقبل التفاوض والتغییر فی بنودها فی العقد یمکن تکییفه بأنه عقد من عقود الإذعان.ولکون التسجیل رکن أساس من أرکان العقود الواردة على التصرفات العقاریة فی التشریعات العراقیة یمکننا القول بأنَّ عقود الاستثمارات العقاریة الواردة على عقارات غیر مکتملة الإنشاء ما هی إلا عقود خارجیة غیر مکتملة الأرکان . وعلى العکس من ذلک بالنسبة للتشریعات التی تأخذ بمبدأ انتقال الملکیة بمجرد إبرام العقد کالقانون المدنی الفرنسی الذی لا یعد الشکلیة رکنًا أو شرطًا فی انتقال الملکیة العقاریة.فضلا عن ذلک فأن هذا العقد ذو طبیعة خاصة مستقلة، له ما یمیزه عن العقود الأخرى التی تتشابه به، والتزام البائع فیه هو التزام بتحقیق نتیجة، ولیس التزامًا ببذل عنایة، وتتمثل هذه النتیجة، فی تسلیم الوحدة العقاریة المتفق علیها، وفقًا للمواصفات التی حددها الطرفان من قبل .وإذا ما أخل أحد اطراف العقد فسوف تترتب مسؤولیة الطرف المخل من خلال تحقق مسؤولیته العقدیة والتی یمکن تعریفها بأنها  - النظام القانونی الذی یهدف إلى جبر الضرر الذی یحدث للشخص المضرور من العقد الاستثماری نتیجة فعل الطرف الآخر وحسب الضوابط القانونیة والهدف من إثبات هذه المسؤولیة هو إزالة أثر الفعل الضار عن طریق التعویض- .وإذا ما تحققت مسؤولیة الشرکات الاستثماریة من خلال تحقق أرکانها لا بد من ترتب آثارها القانونیة ولعل أبرز الاثار المتحققة منها هی دعوى المسؤولیة وما یترتب على هذه الدعوى من آثار تم إیضاحها فی البحث.